수원 망포역 인근에서 다가구 건물을 전세로 구하려는 A씨는 41.5억 원 매물의 안전성을 의심하고 있습니다. 전세 가율 50%, 보증보험 가입, 근저당 문제 등 복잡한 용어들 사이에서 혼란스러워하는 A씨를 위해 핵심 포인트를 정리했습니다.
1. 전세 가율 50%의 실체
전세 가율은 매매가 대비 전세금 비율입니다. A씨가 고려 중인 건물은 매매가 41.5억 원, 전세금 19.5억 원으로 가율 약 47%입니다. 이 수치가 낮을수록 안전하지만, 근저당 18억 원이 걸려 있어 실제 자산 가치는 23.5억 원(41.5 - 18)입니다. 따라서 실제 전세 가율은 83%(19.5 ÷ 23.5)로 매우 위험합니다.
"근저당을 제외한 순자산 가치로 전세 가율을 다시 계산해야 합니다."
2. 보증보험의 숨은 함정
임대사업자 등록 건물은 보증보험 의무 가입이지만, 주의점이 있습니다:
- 분담금: 세입자 25% 부담 시 연간 약 48만 원(19.5억 × 0.1% × 25%)
- 보상 한도: 보험사별로 차이 있음(일부는 1억 원 한도)
- 유의 사항: 보험 가입 후 증권번호 확인 필수
3. 경매 시 최악의 시나리오
- 건물 경매 최저가: 33.2억 원(41.5억 × 80%)
- 채권 총액: 37.5억 원(근저당 18억 + 전세금 19.5억)
- 부족액: 4.3억 원(37.5 - 33.2)
이 경우, 후순위 채권자인 세입자들은 4.3억 원 분담으로 보증금을 잃을 위험이 있습니다. 보증보험은 이를 보상하지만, 보험사 신용등급을 확인해야 합니다.
4. 근저당 말소 협상 전략
근저당 말소는 어렵지만, 부분 상환을 요구할 수 있습니다:
- 전세금 19.5억 원 중 18억 원으로 근저당 상환
- 잔여 1.5억 원은 신규 전세금으로 계약
이 경우, 근저당이 해지되어 세입자 보호가 강화됩니다.
5. 다가구 주택 전세의 비밀
임대인이 전세를 선호하는 이유는 즉시 자금 조달과 공실 리스크 감소 때문입니다. 하지만 이는 임대인의 급한 자금 사정을 반영할 수 있으므로, 재무 상태를 의심해야 합니다.
6. 안전 계약 체크리스트
- 등기부등본: 근저당 순위·금액, 전세권 설정 여부
- 보증보험 증권: 보상 한도·기간 확인
- 임대사업자 등록증: 유효기간 검토
- 건물 검사: 곰팡이·누수 등 하자 확인
7. 위험 신호 포착법
- 급매 표시: 가격이 시세보다 현저히 낮을 때
- 다중 전세권: 기존 세입자들이 모두 전세인 경우
- 보증보험 미가입 역사: 과거 문제 발생 가능성
결론: 전문가와 함께 계약서를 들여다보라
다가구 전세는 투명한 정보와 전문가 검증이 생명입니다. 부동산 중개사·변호사와 함께 등기부등본을 분석하고, 보증보험 내용을 면밀히 검토하세요. 작은 의심이라도 놓치지 말고, 모든 약속은 서면으로 문서화해야 합니다. 안전한 집 찾기는 신속함이 아닌 꼼꼼함에서 시작됩니다.