"현금 9천만 원을 통장에 넣었다가 3,600만 원의 증여세를 물게 된 사례가 있습니다." 부동산 매매에서 현금은 빠른 거래를 가능하게 하지만, 동시에 세무 리스크를 동반합니다. 특히 대출 없이 순수 현금을 준비한 경우, 그 출처를 설명하지 못하면 예상치 못한 세금이 발생할 수 있죠. 이 기사에서는 현금 사용 시 꼭 알아야 할 증빙 방법, 세금 절감 팁, 조사 대응 전략까지 상세히 알려드립니다.
"통장 입금만으로 세금 문제가 생기는 3가지 상황"
1. 출처 불분명한 현금
국세청은 9천만 원 이상의 자금 이동을 주시합니다. 특히,
- 갑작스러운 대액 입금
- 과거 소득 신고액 대비 현저히 높은 금액
이 경우 소명 요청을 받게 되며, 증빙이 없으면 과세 소득으로 간주됩니다.
2. 대출금을 현금화한 경우
은행에서 대출받은 금액을 현금으로 인출해 부동산 계약금으로 사용하면,
- 취득세 감면 혜택 박탈 (전체 거래액의 1.1%~4.6% 추가 부담)
- 탈세 혐의로 인한 세무 조사
3. 현금영수증 미발행
계약금·중도금을 현금으로 지급할 때 5만 원 이상 거래는 반드시 현금영수증을 발급해야 합니다. 미발행 시 거래액의 10% 과태료가 부과됩니다.
"현금 9천만 원, 안전하게 통장에 입금하는 방법"
단계 1: 출처 증빙 자료 수집
- 가족 증여: 증여계약서 + 금융거래증명서 (연 2,500만 원까지 비과세)
- 적립금: 6개월 이상 전부터의 단계적 인출 내역
- 사업 수익: 사업자등록증 + 소득 신고 내역
단계 2: 입금 시기 분할
- 3천만 원 × 3회로 나눠 입금 (1회당 금액을 다양하게 설정)
- 주의: 동일 금액 반복 입금은 의도적 분할로 의심받을 수 있음
단계 3: 입금 후 세무서 사전 신고
- 관할 세무서에 자금 출처 설명서 제출 (임의 조사 방지)
- 세무사와 동행해 사전 컨설팅 받기
"현금 사용 시 절세 효과 극대화하는 법"
1. 계약금은 현금, 잔금은 계좌 이체
- 계약금 10% 현금 지급 → 취득세 과세표준에서 제외
- 잔금 90%는 계좌로 → 자금 흐름 투명화
2. 중개 수수료 현금 지급
- 중개수수료를 현금으로 지급하면 부가가치세 10% 절약
- 단, 중개소에서 현금영수증 반드시 발급 받기
3. 친인간 대출 활용
- 가족에게 연 2.6% 이자로 대출받은 후 현금 지급 (이자 소득세 15.4%)
- 대출 계약서 작성 후 이자 지급 내역 명시
"세무 조사 걸렸을 때 생존 매뉴얼"
첫 번째 질문: "이 현금은 어디서 나온 돈인가요?"
- 표준 답변: "20XX년부터 적립한 저축금입니다."
→ 적립 내역 (6개월 이상 전 계좌 인출 기록) 제시 - 실패 사례: "노래방 알바비" → 증빙 불가로 과세
두 번째 질문: "대출 받은 돈 아닌가요?"
- 대처법: 대출 계약서 + 대출금 사용처 증명 (예: 차량 매매 계약서)
- 주의: 대출금을 현금 인출 후 부동산 계약금으로 사용하면 취득세 감면 취소
세 번째 질문: "현금영수증은 왜 없나요?"
- 해결책: 중개소에 사후 발급 요청 (과태료 10%는 여전히 부과)
- 예방법: 거래 시 즉시 영수증 발급 받기
"자주 묻는 질문 TOP 3"
Q1. "현금 9천만 원을 한 번에 입금해도 될까요?"
→ NO. 1억 원 이상 현금 거래는 특정금융거래보고법에 따라 신고 대상입니다. 9천만 원이라도 갑작스러운 입금은 의심받을 수 있으니, 단계적 입금이 안전합니다.
Q2. "부모님께 받은 현금인데 증빙이 없으면 어떻게 하나요?"
→ 가족 간 증여계약서를 작성해 세무서에 제출할 수 있습니다. 단, 연 2,500만 원 초과 시 증여세가 부과되므로, 미리 비과세 한도를 확인하세요.
Q3. "현금으로 매매하더라도 실거래 가격을 신고해야 하나요?"
→ YES. 부동산 실거래 가격은 반드시 공시가격 90%~110% 사이로 신고해야 합니다. 현금 거래라도 저가 신고 시 취득세 추징 + 가산세가 발생합니다.
"전문가가 권하는 현금 관리 팁"
세무사 A씨는 "부동산 거래 전 3개월 전부터 자금 흐름을 설계하라"고 조언합니다. 예를 들어, 월 300만 원씩 30개월간 적립한 기록을 보여주면 출처 증명이 용이해집니다. 또한 "계약금은 현금, 잔금은 계좌 이체로 진행해 세금 절감과 증빙을 동시에 잡으라"고 덧붙였습니다.
마무리
부동산 거래에서 현금은 양날의 검입니다. 올바르게 사용하면 세금을 절약할 수 있지만, 증빙 미비 시 큰 리스크를 안게 됩니다. 현금을 활용할 계획이라면 세무사와의 사전 상담을 통해 철저히 준비하세요. 복잡한 절차가 부담스럽다면 전문가에게 맡기는 것이 가장 현명한 선택입니다.