부동산 계약은 "믿음"으로 시작하지만, "확실한 문서"로 끝나야 한다. 특히 매수인은 수억 원의 자금을 걸고 집 한 채를 사는 만큼, 특약 사항 하나가 천금 같은 보험 역할을 한다. 전문가들이 강조하는 9가지 필수 조항을 통해 매수인의 권리를 확실히 지키는 법을 알아본다.
1. "잔금일까지 근저당·가압류 말소, 안 되면 계약 파기"
가장 치명적인 위험은 등기부에 숨은 권리 관계다. 매도인이 대출을 갚지 않아 근저당권이 남아있거나, 제3자의 가압류가 걸려 있을 경우 소유권 이전 자체가 불가능해진다.
- 핵심 특약 : "매도인은 잔금일 전까지 모든 권리 관계를 말소한다. 이행하지 않을 경우 매수인은 계약을 해지하고 계약금 전액 + 손해배상 청구 가능"
- 실전 팁 : 잔금 3일 전 등기부등본 재확인 필수. 중개사에게 공동 인증서로 실시간 조회 요청 가능
2. "중대 하자 발견 시, 매도인이 100% 수리비 부담"
벽면 균열, 누수, 배관 문제는 입주 후에야 발견되는 경우가 많다. 법정 하자 담보 기간(6개월)을 활용하되, 더 강력한 보호장치를 만들자.
- 핵심 특약 : "잔금 후 6개월 내 구조적 하자 발견 시, 매도자는 검증된 업체 수리 또는 시공비 지급"
- 주의점 : '중대 하자' 정의를 구체화해야 함. 예) "콘크리트 철근 노출", "단독 주택 지반 침하 10cm 이상"
3. "잔금일 기준 체납금 0원 확인 필수"
알아서 청산될 거라 생각한 관리비·공과금 체납이 뒤늦게 발각되는 경우가 허다하다.
- 핵심 특약 : "매도인은 잔금일까지 관리비·전기·가스·재산세 완납 증빙 제출. 미납액 발생 시 3배 상환"
- 추가 조치 : 관리사무소에 직접 전화해 체납 여부 확인 (동의서 필수)
4. "現 임차인 문제는 매도인 책임"
전세금 반환 보증 보험 없는 월세 세입자가 있다면? 퇴거 보증금을 놓고 분쟁이 발생할 수 있다.
- 핵심 특약 : "임차인 존재 시 잔금일 전 퇴거 완료. 미이행 시 매도인이 보증금 200% 배상"
- 실패 사례 : B씨는 세입자 퇴거 못 시켜 추가로 5,000만 원 지출
5. "등기 지연 1일당 0.1% 위약금"
잔금을 줬는데 등기 처리가 늦어지는 경우, 매도인의 채무 문제가 발생했을 가능성이 크다.
- 핵심 특약 : "잔금 후 7일 이내 소유권 이전 등기 완료. 초과 시 일할 위약금 발생"
- 계산 예시 : 6억 원 기준 1일 위약금 60만 원 (연 36% 상당)
6. "리모델링 공사 시, 관리비 분담 시점 명시"
집을 산 뒤 즉시 인테리어를 한다면? 공사 기간 중 발생하는 관리비·전기료 책임이 불분명해진다.
- 핵심 특약 : "공사 완료 인수 전까지 공과금은 매도인 부담. 공사 기간 초과 시 일할 계산"
- 현명한 협상 : 공사 기한을 특약에 명시 (예: 2개월)
7. "부속시설 목록화, 누락 시 배상"
붙박이장·식기세척기 등이 포함된 줄 알고 샀는데, 실제론 공란인 경우가 적지 않다.
- 핵심 특약 : "부속품 목록(제품명·모델명) 첨부. 누락 시 시가 150% 배상"
- TIP : 계약 당일 실제 집에 방문해 사진 촬영 후 계약서 뒤쪽에 부착
8. "추가 구두 약속 무효"
중개사가 "옆집이 재건축 예정"이라고 말했는데 사실무근? 구두 약속은 법적 효력이 없다.
- 핵심 특약 : "본 계약 외 구두·암묵적 약속 무효. 위반 시 중개사 책임"
- 강제력 부여 : 중개사가 특약 조항에 함께 서명하도록 요구
9. "분쟁 시 매수인 지역 법원에서 진행"
소송이 발생하면 관할 법원이 중요하다. 먼 지역에서 소송을 제기당하면 시간·비용이 2배로 든다.
- 핵심 특약 : "분쟁 발생 시 ○○지방법원을 전속 관할로 함"
- 법적 근거 : 민사소송법 제12조(관할의 합의)
결론: 특약은 현장 검증으로 완성된다
아무리 철저한 계약서도 현장 확인을 생략하면 종잇조각에 불과하다. 계약 전 반드시 3가지 체크리스트를 실행하라.
- 등기부등본으로 근저당·가압류 현황 재확인
- 관리사무소 방문해 체납금·하자 이력 문의
- 실제 집에서 부속품 사진 촬영 및 세입자 존재 여부 확인
부동산 거래는 "최악의 상황"을 가정하고 "최선의 방어"를 준비하는 자만이 승리한다. 계약서 한 줄이 평생의 후회를 막는 방패가 될 수 있음을 명심하라.