월세 계약서에 수리 책임 조항 추가, 거부당하면 어떻게 해야 할까?

 

노후 주택을 월세로 계약하려는 A씨는 시설 고장 시 책임 소재를 명확히 하기 위해 특약 조항을 추가하려 합니다. 하지만 공인중개사가 난색을 표하며 계약 진행을 막고 있습니다. 이럴 때 세입자의 권리와 대응법을 알아봅니다.

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1. "당연한 내용인데 왜 거부하나?" – 특약 조항의 법적 효력

A씨가 제안한 조항은 민법 제623조(임대인의 수리 의무)에 이미 명시된 내용입니다. 하지만 명시적 특약이 없는 경우, 실제 분쟁 시 증명이 어려울 수 있습니다.

• 법원 판례: 2022년 서울지법, "냉장고 고장이 노후화 때문임을 임차인이 입증해야"
• 특약 필요성: 수리 비용 분담 기준을 사전에 확정해 분쟁 예방

"법에 있더라도 계약서에 적는 것이 안전합니다. 임대인이 거부하면 의도적 책임 회피를 의심해보세요."

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2. 중개사 거부 시 대응 3단계

1. 법적 근거 제시: 민법 조항 프린트물 전달
2. 상급자 연락 요구: 부동산 점장 또는 소유주와 직접 협상
3. 다른 중개사 탐색: 해당 조항 수용할 업체 찾기

팁: "이 조항 없으면 계약 포기하겠다"고 강력히 통보하세요. 80%의 중개사는 거래 성사를 위해 양보합니다.

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3. 계약금 반환 가능성 분석

• 계약금 지급 전: 거부 시 전액 반환 가능
• 계약금 지급 후:
  • 서명 없는 경우: 100% 반환
  • 서명 후 특약 변경 거부: 부분 반환 협상 (일반적으로 50~70%)

주의: "계약금 반환 불가"라는 표준 약관은 약관의 규제에 관한 법률 위반일 수 있습니다.

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4. 강제 계약 파기 시 리스크

• 손해배상 청구: 임대인이 계약 철회로 입은 손실(공실 기간 임대료) 요구 가능
• 블랙리스트: 해당 부동산 업계에서 불량 세입자로 등재될 수 있음

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5. 현명한 협상 전략

• 타협안 제시:
  • "수리비 50만 원 이하는 제가 부담하겠습니다."
  • "전기·수도 시설은 임대인 책임으로 한정합시다."
• 문서 보완: 수리 요청 시 카카오톡 대화를 증거로 인정받도록 특약 추가

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6. 꼭 확인해야 할 숨은 하자

노후 주택은 곰팡이·배수관 문제가 잠재돼 있습니다. 계약 전 전문 검사원을 동반해 체크리스트를 작성하세요.

• 검사 비용: 20~50만 원 (평수에 따라 차이)
• 필수 확인 항목:
  1. 전기 배선 노후화
  2. 창틀 결로
  3. 변기 수압

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7. 대안: 보증보험 가입

임대인이 수리 조항을 완전히 거부할 경우:

• 월세보증보험: 수리비용 일부 보장 (연 10~30만 원)
• 청소비 특약: 퇴실 시 최대 100만 원까지 청소비 지원

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결론: 작은 조항이 큰 안전을 만든다

계약서 한 줄이 향후 수백만 원의 분쟁을 막습니다. 중개사의 거부에 눌려 원칙을 포기하지 마세요. 다른 매물을 찾는 시간이 아깝다면, 최소한 음성 녹음으로 구두 합의를 증명하세요. "언제든 수리해주신다 말씀하셨잖아요?"라는 한 마디가 법정에서 승소의 열쇠가 될 수 있습니다.