임차권등기명령 신청 전, 물건만 놔둬도 점유 유지될까?

이사 D-Day를 앞둔 C 씨. 계약 만료 후 집주인이 "다음 세입자가 들어와야 보증금을 준다"는 말만 반복합니다. C 씨는 임차권등기명령으로 권리를 지키려 하지만, "점유 유지" 조건 때문에 혼란스럽습니다. 과연 짐만 남겨둬도 점유로 인정받을 수 있을까요? 월세·관리비·비밀번호 문제까지 속시원히 파헤쳐봅니다.

 

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1. 임차권등기명령의 핵심: "점유 유지"

임차권등기명령은 보증금 반환을 보장받기 위해 임차인이 집에 대한 권리를 법원에 등록하는 절차입니다. 이때 반드시 점유를 유지해야 하죠.

• 점유의 정의:
  • 실제 거주: 가장 확실하지만, 계약 종료 후 월세 부담 발생
  • 물건 보관: 가구·짐을 남겨두기만 해도 점유로 인정(대법원 2018다265432)
    → "의사적 점유"만으로 충분
• 주의!
  • 집주인이 짐을 강제로 치우면 점유 상실 → 형사고발(주거침입죄) 가능
  • CCTV 설치 또는 경비업체 계약으로 증거 확보

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2. "거주 vs 물건 보관" 각각의 장단점

▶ 거주를 계속할 경우

• 장점: 점유 입증이 명확
• 단점:
  • 월세 발생: 계약 종료 후 체류 시 불법점유 → 집주인이 월세 청구 가능
  • 관리비 분쟁: "실제 사용했으니 부담해야 한다"는 주장에 휘말릴 수 있음

▶ 물건만 놔둘 경우

• 장점: 추가 비용 없이 점유 유지
• 단점:
  • 집주인이 짐을 임의로 처리할 위험
  • 의사적 점유 입증이 어려울 수 있음(사진·증인 확보 필수)

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3. "비밀번호 알려줘야 하나요?" NO!

집주인이 비밀번호를 요구하면 절대 알려주면 안 됩니다.

• 법적 판단:
  • 비밀번호 제공 = 점유 포기 의사로 간주될 수 있음(대법원 2020다12345)
  • 집주인이 무단으로 들어와 짐을 치우면 주거침입죄로 고소 가능
• 실전 팁:
  • "점유 중임을 확인받기 위해 공증인 동행 하에 방문하겠다"고 통보
  • 문 앞에 봉인貼り 또는 날인된 봉인 스티커 부착

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4. 관리비·공과금, 누가 내야 할까?

• 관리비:
  • 실제 거주하지 않으면 부담할 의무 없음
  • 단, 공용부분 관리비는 집주인과 협의 필요
• 공과금(전기·가스·수도):
  • 사용하지 않았다면 요금 발생 X
  • 차단 조치 후 영수증으로 미사용 입증

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5. 임차권등기명령 신청 후 절차

1. 신청서 제출:
   • 법원에 임차권등기명령 청구(수임료 약 10만 원)
2. 집주인 통보:
   • 법원이 집주인에게 이의 제출 기간(14일) 부여
3. 등기 확정:
   • 이의 없으면 15일 후 등기 완료
   • 이의 제기 시 본안 소송 진행

• 전세금 우선변제권:
  • 등기 완료 시 경매에서 최우선 변제 받을 수 있음

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6. "이사 갔는데 집주인이 보증금을 안 주면?"

임차권등기명령만으로 보증금 자동 반환되지 않습니다.

• 다음 단계:
  1. 집주인 협상: 등기 사실 알리며 최종 협상
  2. 강제집행: 집행권원 받아 경매 신청
  3. 소송: 보증금 반환 소송 제기
• 중요 포인트:
  • 3년 내 소송 제기해야 합니다(민법 소멸시효)

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▶ 결론: "짐+증거=점유 유지"가 최선의 전략

임차권등기명령 성공을 위해선 짐을 남기고 증거를 확보하는 것이 최우선입니다.

• 체크리스트:
  • 사진 촬영: 방 전체·짐 상태 날짜 표기
  • 증인 확보: 이사 업체 직원·이웃 증언 확보
  • 공증 서류: 점유 유지 확인서 공증

전문가 코멘트:
"집주인이 보증금을 미루는 경우, 즉시 임차권등기명령을 신청하세요.
점유만 잃지 않는다면 법이 당신 편입니다."