생애최초특별공급, 10년 전 당첨이 발목을 잡을까?

2024년, 부동산 청약 시장을 뜨겁게 달군 키워드는 단연 ‘생애최초특별공급’이다. 하지만 2014년 일반청약에 당첨된 경험이 있는 예비 청약자들 사이에선 혼란이 극심하다. “과연 내가 지원 자격이 될까?”라는 물음에 전문가들조차 의견이 갈리는 상황. 이 모든 혼란의 중심에는 2018년 12월 11일이라는 날짜가 있다.

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분양권 전매의 함정: 2018년을 기억하라

2018년 12월 11일, 부동산 시장에 중요한 법적 전환점이 생겼다. 이날을 기준으로 분양권 전매가 주택 거래 내역에 포함되기 시작한 것이다. 즉, 이전에 분양권을 사고팔았다 해도 공식적으로 ‘주택 보유’로 인정되지 않는다.

예를 들어, 2014년 2월 일반청약에 당첨되어 분양권을 취득한 후 전매했다면? 2018년 법 개정 이전이므로 주택 수에서 제외된다. 따라서 생애최초특별공급 신청이 가능하다. 하지만 문제는 실제 거래 증빙이다. 당시 계약서나 납부 영수증을 보관하지 않았다면, 세무당국이 이를 어떻게 해석할지 불확실하다.

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당신의 청약 자격을 가르는 한 줄 법조문

주택법 시행령 제41조의2는 명확하다.

“생애최초특별공급 대상자는 주택을 소유한 적이 없는 자”

핵심은 ‘소유’의 정의다. 2018년 12월 11일 이후 분양권 거래는 소유로 간주되지만, 그 이전은 아니다. 따라서 2014년 당첨자는 원칙상 자격 요건을 충족한다. 하지만 일부 지자체에서는 분양권 당첨 자체를 ‘주택 경험’으로 보아 심사에서 탈락시키는 사례가 보고되고 있다.

부동산 전문가는 “법조문 해석 차이가 갈등을 부른다”고 지적한다. 실제 2023년 LH 심사 기준에 따르면, 분양권 당첨 여부와 무관하게 실거주 경험이 없는 전매는 불이익 요소로 작용한다.

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현장의 모순: 동일한 사례, 다른 결과

• 사례 1: 2014년 A씨는 서울 강남 아파트 분양권에 당첨됐으나 전매. 2024년 생애최초특공 지원 시 승인
• 사례 2: 2015년 B씨는 인천 송도 분양권 취득 후 전매. 같은 조건으로 신청했으나 기각

이 차이는 지역별 심사 기준 차이에서 비롯된다. 일부 지자체는 과거 분양권 당첨을 ‘사업권 거래’로, 다른 지역은 ‘주택 거래’로 해석한다. 서울의 경우 2018년 이전 거래는 대부분 인정하지만, 경기 일부 지역은 엄격히 적용한다.

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2025년 개정안 예고: 시간이 없다

정부는 2025년 1월 청약 제도 전면 개편을 예고했다. 주요 변경점은 두 가지다.

1. 소유 기준 강화: 분양권 전매 여부와 관계없이 청약 당첨 경험 자체를 주택 수에 포함
2. 소득 요건 추가: 연소득 7천만 원 이하만 지원

이意味着 2014년 당첨자도 2025년 이후에는 생애최초특공 지원이 불가능해진다. 현재 3년 내 계획을 세우고 있다면, 2024년 말까지 서두르는 것이 유일한 해결책이다.

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당신이 지금 해야 할 3가지

1. 서류 수집: 2014년 분양권 계약서, 전매 계약서, 납부 영수증 확보
2. 지자체 확인: 거주지 관할 LH센터에 문의해 해당 지역 기준 확인
3. 전문가 상담: 부동산 법무사와 상담해 개별 사례 분석 진행

만약 서류가 없다면? 금융거래 내역으로 증빙할 수 있다. 당시 분양대금을 송금한 은행 계좌 내역을 인쇄해 제출하면 된다.

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과거의 흔적이 미래를 막을 수 있을까?
2014년의 한 번의 당첨이 10년 후 청약 기회를 앗아갈 수 있다는 것은 아이러니다. 하지만 법은 기술적 해석에 따라 유연하게 적용된다. 중요한 것은 당신이 적극적으로 증거를 제시하는 것이다. 생애최초특공은 평생 한 번뿐인 기회. 주저하지 말고 행동에 나서야 할 때다.