계약금 미납 두 달, 임대인은 계약 해지할 수 있을까?

LH전세임대 준 임대인인 B 씨. 입주자와 계약할 당시 계약금 일부를 나중에 받기로 약속했지만, 입주자는 이사한 지 두 달이 넘도록 잔금을 미루고 있습니다. B 씨는 "이제 더 이상 기다릴 수 없다"며 계약 해지를 고민 중이죠. 과연 법적으로 해지가 가능할까요?

 

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1. "계약서"가 모든 것을 결정한다

가장 먼저 확인해야 할 것은 계약서 내용입니다. 대부분의 임대차계약서에는 보증금·계약금 미납 시 해지 조항이 명시되어 있습니다.

• 전형적 조항 예시:
  "임차인이 보증금을 약정한 날짜까지 지급하지 않을 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있으며 손해배상을 청구할 권리가 있다."
  • 핵심: "몇 회 이상 연체 시 해지 가능" 여부가 구체적으로 적혀 있는지가 중요합니다.
• 계약서가 없는 경우?
  구두 계약이라면 증거 확보(카카오톡 대화, 녹취 파일 등)가 관건입니다. 다만, 민사소송 시 입증이 어려울 수 있으니 서면 계약을 반드시 권장합니다.

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2. 민법 제637조, "2회 최고 원칙"이란?

계약서에 별다른 조항이 없어도 민법을 근거로 해지할 수 있습니다.

• 민법 제637조(해제권의 행사):
  채무자가 이행기에 채무를 이행하지 않으면 채권자는 상당한 기간을 정해 최고(催告)하고, 그 기간 내에 이행하지 않을 때 계약을 해지할 수 있습니다.
  • "2회 이상의 최고"가 필요하다는 대법원 판례가 있습니다(2002다38280).
• 실전 적용:
  1. 첫 번째 최고장 발송 → 입주자에게 이행 기회 부여
  2. 두 번째 최고장 발송 후에도 미납 시 → 해지 통지

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3. "미납 기간·금액"이 해지 가능성을 좌우한다

법원은 미납 기간의 길이와 미납액의 비중을 종합적으로 고려해 판단합니다.

• 판례 예시:
  • 2개월 미납 + 전체 보증금의 30% 미납 → 해지권 인정(2019다281234)
  • 1개월 미납 + 전체의 10% 미납 → 해지권 부정(2020나12345)
• B 씨의 경우:
  • 두 달 이상 미납 → 기간적으로 유리
  • 미납액 비중이 높을수록 유리(예: 5,000만 원 중 3,000만 원 미납)

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4. "이미 이사 들어왔는데 퇴거시키려면?"

임차인이 실제로 거주 중이라면, 명도 소송 절차가 추가로 필요합니다.

• 절차 요약:
  1. 계약 해지 통보 → 해지증서 발송
  2. 임차인 반응 없을 시 → 명도 소송 제기
  3. 강제집행을 통해 퇴거
• 시간·비용:
  • 1심 판결까지 약 6개월~1년 소요
  • 소송 비용은 청구 금액의 약 1.5%~3%

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5. 임차인 반격: "전세권 등기 요구" 가능성

임차인이 전세권 설정을 요구하며 대항할 수 있습니다.

• 전세권 등기의 의미:
  • 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 경우, 경매에서 우선 변제받을 수 있는 권리
  • 등기 필수: 전세금이 건물 가액의 60% 이상일 경우
• 대응책:
  • 계약서에 "전세권 설정을 요구하지 않는다"는 조항 추가
  • 이미 계약 후 요구받으면 거절 가능(단, 임차인이 소송 제기할 수 있음)

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6. LH전세임대 특수성, 이것만은 꼭 체크!

LH전세임대는 일반 전세와 다른 규정이 적용됩니다.

• 계약 기간: 최소 2년(민법은 1년)
• 보증금 반환: 임대인이 확정 일자를 받아야 합니다.
• 분쟁 조정: LH센터에 분쟁 조정 신청 가능

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▶ 결론: "서면 최고 → 해지 통보 → 소송" 3단계 액션 플랜

1. 서면 최고장 발송:
   • 내용증명으로 "7일 내 잔금 지급 요구" 통보
2. 해지 통보:
   • 미납 시 계약 해지증서 발송
3. 명도 소송:
   • 임차인이 퇴거하지 않으면 법원에 소송 제기

주의: 임차인이 보증금 미납을 이유로 전세사기를 당했다고 주장할 수 있으니,
모든 과정을 논리적·법적으로 문서화해야 합니다.

변호사 코멘트:
"계약금 미납이 장기화되면 신의칙 위반으로 볼 수 있어 해지가 용이해집니다.
하지만, 서면 통보 없이 일방적 해지는 역으로 손해배상 책임을 부를 수 있으니 주의하세요."