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한 임차인이 친형으로부터 매장을 양도받아 2023년 8월부터 건물주와 새로운 계약을 체결했습니다. 이때 임대료를 인상했으며, 최초 계약은 2016년 6월부터 시작되었습니다. 이 경우 상가임대차보호법의 10년 보호 기간은 언제부터 적용될까요?
1. 2018년 개정법의 핵심: 5년 → 10년 연장
2018년 10월 16일 개정된 상가임대차보호법은 임차인의 갱신요구권으로 보장되는 총 임대차 기간을 5년에서 10년으로 확대했습니다. 이 개정법은 시행일 이후 체결되거나 갱신된 계약에 적용되며, 기존 계약도 갱신 요구권이 남아 있다면 10년까지 연장 가능합니다.
- 예시:
- 2016년 체결된 계약이 2018년 개정 시점에서 5년 미만이었다면, 10년 적용 가능.
- 반면 개정 시점에서 5년을 초과했다면 구법(5년) 적용.
2. 사용자 사례의 복합적 요소 분석
가. 계약 갱신 vs. 신규 계약
사용자는 2023년 8월에 친형으로부터 명의를 양도받아 건물주와 새 계약을 체결했습니다. 이때 임대료를 인상했는데, 이는 두 가지 가능성을 시사합니다:
- 신규 계약: 임대료가 5%를 초과해 인상된 경우, 완전히 새로운 계약으로 간주되어 2023년 8월부터 10년 적용.
- 기존 계약의 갱신: 인상 폭이 5% 이내라면 기존 계약의 연장으로 보아 최초 계약일(2016년)부터 10년 계산.
핵심
임대료 인상률이 5%를 넘는지 여부가 계약의 성격(신규/갱신)을 결정합니다.
나. 건물주 변경의 영향
2018년 건물주가 변경되었지만, 상가임대차보호법은 최초 계약일을 기준으로 합니다. 다만, 2023년 8월 체결된 계약이 완전히 새로운 계약이라면, 건물주 변경과 무관하게 해당 시점부터 10년 적용됩니다.
3. 법적 분쟁 시 고려사항
- 계약서 명시 여부:
"양도 양수" 과정에서 명의 변경만 이루어졌는지, 계약 조건 변경이 명시되었는지 확인 필요. - 갱신요구권 소진 여부:
2016년 최초 계약 후 2023년까지 7년이 경과했으므로, 개정법 시행일(2018년) 기준으로 5년 초과 여부가 갈등 요소.- 2016년 6월 ~ 2018년 10월: 약 2년 4개월 → 5년 미만 → 10년 적용 가능성 있음.
- 단, 2023년 계약이 갱신이라면 총 기간이 7년 + 3년(2026년)으로 10년 초과 가능성 있음.
4. 실제 판례와의 비교
대법원은 "참기름 방앗간 사건"에서 개정법 시행일 당시 5년을 초과한 임대차는 구법을 적용한다고 판시했습니다. 사용자 사례에서 2023년 계약이 신규 계약으로 인정되면 10년 적용되지만, 갱신으로 보일 경우 최초 계약일부터 계산될 수 있습니다.
5. 결론: 사용자에게 필요한 조치
- 계약서 확인:
- 2023년 8월 계약서에 "신규 계약" 명시 여부와 임대료 인상률 확인.
- 5% 초과 인상 시 → 신규 계약으로 2033년 8월까지 보호.
- 갱신 요구권 잔여 기간 계산:
- 2016년 최초 계약부터 2023년까지 7년 → 개정법 시행일(2018년) 기준 2년 4개월 → 10년 적용 가능성 있음.
- 법적 자문 요청:
- 계약 조건이 모호할 경우, 상가임대차분쟁조정위원회나 변호사를 통해 갱신 요구권 소진 여부 확인.
"계약의 성격이 갱신인지 신규인지, 그 차이가 10년의 운명을 가른다"
사용자의 경우 임대료 인상률과 계약서 내용에 따라 결과가 달라집니다. 신중한 검토와 전문가 조언이 필수적입니다.
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